Consulenza legale per la redazione di contratti di mediatore d'affari

L’agente d’affari, o mediatore, è quel soggetto che opera come intermediario in vari settori (immobiliare e aziendale, merceologico, creditizio e dei vari servizi), mettendo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare (lecito, determinato e volto a conseguire una utilità economica), senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione/dipendenza/rappresentanza (art. 1754 c.c.).

L’unico interesse perseguito dal mediatore è il proprio (al percepimento della provvigione), a differenza del rappresentante (incaricato di agire in nome e per conto di altro soggetto), del mandatario (incaricato di agire per conto di altro soggetto, senza spenderne il nome) e dell’agente (incaricato di promuovere, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata) che operano sempre nell’interesse di almeno una parte.

L’attività del mediatore può consistere nel presentare una parte all’altra, nel limitarsi a parlare di una parte all’altra o addirittura nell’intromettersi in un rapporto già avviato. A seconda dei casi, la mediazione sarà:

• TIPICA: se il mediatore si interpone di propria iniziativa tra i soggetti, in assoluta autonomia e indipendenza; in tal caso si applica la disciplina di cui agli artt. 1754 ss c.c. ed entrambe le parti sono tenute a corrispondergli la provvigione;
• ATIPICA: se il mediatore agisce su incarico (scritto o verbale) di un contraente; in tal caso si applica la disciplina sul mandato (artt. 1703 ss. c.c.), e il diritto alla provvigione spetta solo nei confronti del mandante.

Tratti distintivi del mediatore sono l’occasionalità e la libertà di azione: lo stesso infatti, dopo aver ricevuto l’incarico, è comunque libero di determinare la propria azione come meglio crede e di rinunciare alla prosecuzione dell’incarico (per contro, anche il contraente è libero di rinunciare all’operato del mediatore).

Il diritto alla provvigione:

• sorge solo se l’affare è stato concluso per effetto dell’intervento del mediatore, cioè quando può dirsi che l’affare, senza l’attività del mediatore, non sarebbe stato concluso. Non è necessario che il mediatore si prodighi particolarmente: ha solo il compito di fare in modo che le parti interessate all’affare si relazionino. E’ infatti necessario e sufficiente che il suo intervento sia una delle cause (non necessariamente l’unica, non rilevando ad es. l’intervento anche di altri soggetti) che ha portato alla conclusione dell’affare;
• non viene meno in caso di eventuale annullabilità/rescindibilità del contratto, se il mediatore non ne conosceva la causa, rimanendo escluso solo se le trattative, seppur avviate grazie all’intervento del mediatore, cessino in modo totale, per poi riprendere successivamente su basi diverse e autonome;
• può essere subordinato alla condizione sospensiva a cui è sottoposto il contratto, e si prescrive in un anno decorrente dalla conclusione dell’affare (es. nella compravendita immobiliare, dalla stipula del preliminare);
• rimane unico anche se vi sono più mediatori, a ciascuno dei quali spetterà una quota. La determinazione del compenso avviene (1) in forza del patto concluso tra le parti (mediatore - altri soggetti), (2) in mancanza, si guarda alle tariffe professionali, ove esistenti, o (3) agli usi. Se non è possibile determinarlo in nessuno di questi modi, l’importo della provvigione (4) sarà determinato dal giudice.

Il rimborso spese spetta invece al mediatore, salvi patti o usi contrari, anche se l’affare non viene concluso.

Gli obblighi del mediatore sono: comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione; rispondere dell’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite. Se è mediatore professionale in affari su merci/titoli, deve altresì conservare i campioni delle merci vendute sopra campione finché sussiste possibilità di controversia sull’identità della merce, rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, e annotare gli estremi essenziali del contratto, rilasciando copia sottoscritta dell’annotazione a ciascuna parte. Il mediatore professionale che non adempie a tali obblighi, o che presta la sua attività nei confronti di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato di incapacità, è punito con una sanzione amministrativa da €5 ad € 516, e nei casi più gravi può essere disposta la sospensione fino a sei mesi.

Il mediatore deve rispettare un criterio di trasparenza: se non manifesta a un contraente il nome dell’altro, risponde dell’esecuzione del contratto, e, quando l’ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato. Se dopo la conclusione del contratto quest’ultimo si manifesta all’altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire contro l’altro, ferma però la responsabilità del mediatore.

Il mediatore può (ma non deve) essere incaricato da una delle parti di rappresentarla, ma solo negli atti relativi all’ESECUZIONE del contratto già concluso, ovvero prestare fideiussione, fermo il diritto al rimborso.

Nel caso di esercizio dell’attività del mediatore in modo sistematico e professionale (art. 2082 c.c.), occorre aprire la partita Iva (con modalità cartacea o telematica), iscriversi alla camera di commercio competente e agli opportuni enti previdenziali; inoltre, l’attività di intermediazione commerciale svolta deve essere iscritta nel Registro delle imprese/REA (ove vengono annotati altresì i provvedimenti di sospensione, cancellazione o inibizione perpetua dell’attività), e copia dei moduli/formulari utilizzati nell’esercizio dell’attività deve essere depositata presso l’ufficio del Registro delle Imprese. Le imprese che iniziano l’attività di mediazione devono presentare inoltre la comunicazione certificata di inizio attività (SCIA) utilizzando la Comunicazione Unica (ComUnica) al Registro delle imprese nella cui provincia esercitano l’attività (se la esercitano in più sedi/unità locali, devono presentare una SCIA per ciascuna di esse al competente Registro delle imprese).

L’esercizio di attività di intermediazione commerciale e di affari svolta sia in forma di impresa sia come mediazione occasionale (cioè per non più di 60 giorni continuativi nel corso dell’anno, configurandosi in tal caso come attività non imprenditoriale) è incompatibile:

• con le attività svolte in qualità di dipendente da persone, società o enti privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione e ad eccezione del dipendente pubblico in regime di tempo parziale non superiore al 50% delle ore totali previste dal contratto;
• con l’esercizio di qualsiasi attività imprenditoriale e professionale, esclusa quella di mediazione comunque esercitata, quella di amministratore di condomini, quella di perito ed esperto e quella di consulente tecnico del giudice.

Infine, per l’esercizio dell’attività di mediazione è necessario costituire una idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti, con stipula di una polizza assicurativa della responsabilità civile per negligenze o errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti, il cui ammontare minimo è fissato in € 260.000 per l’impresa individuale, € 520.000 per le società di persone, ed € 1.550.000 per le società di capitali.

In questa sezione potete trovare gli articoli riguardanti il contratto di mediatore d’affari, gli aspetti contrattuali del contratto di mediatore d’affari, il contratto di procacciatore d’affari, aspetti contrattuali del contratto di procacciatore d’affari, il contratto di intermediario d’affari.

avv. Nicola Ferrante

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